En los últimos tiempos, cada vez es más frecuente que los bancos vendan sus créditos a entidades como los fondos distressed o hold outs, comúnmente conocidos como “Fondos Buitre”.
Si tu crédito ha entrado en un paquete que el banco ha cedido a un fondo buitre, a continuación, te explicamos qué puedes hacer a partir de ahora:
En primer lugar, es necesario precisar que esta cesión de créditos es una práctica perfectamente legal, por la cual el banco cede sus créditos, que normalmente serán deudas fallidas o con escasas posibilidades de cobro, a un “fondo buitre”, a cambio de un precio (generalmente inferior al valor que realmente tiene dicho crédito), de manera que el fondo buitre sucederá al banco en la posición de ejecutante a la hora de reclamar dicho crédito.
Un aspecto relevante sobre esta cesión es que es una operación que no necesariamente tiene que ser consentida por el deudor para ser plenamente eficaz, según la interpretación que el Tribunal Supremo ha venido haciendo del art. 1527 del Código Civil en sentencias como la de 28 de noviembre de 2013 (n º 750/2013), de manera que la posterior notificación que el nuevo acreedor realice al deudor tendrá fines meramente informativos acerca de su nueva posición, aunque esta notificación no tiene por qué realizarse.
Puesto que en muchas ocasiones el deudor tendrá conocimiento de que la titularidad del crédito ha cambiado cuando el nuevo acreedor (el fondo buitre) trate de ejecutar el crédito en cuestión, se abre la posibilidad de que el deudor ejercite su derecho de retracto, reconocido en los art. 1521, 1524 y 1535 del Código Civil, que es lo que recomendamos desde nuestro despacho, requiriendo que se informe de las condiciones de la cesión, como el precio, que son ocultadas por los fondos buitres, para poder defender los derechos de nuestros clientes, ya sean sociedades o particulares.
La posibilidad de que el deudor ejercite su derecho de retracto.
En primer lugar, el derecho de retracto se podrá ejercitar dentro de los nueve días siguientes a que el cesionario reclame el pago, se trata de un plazo muy limitado, sobre el cual el Tribunal Supremo se ha pronunciado en múltiples sentencias, pues es posible que se trate de enervar esta acción de retracto por caducidad, al tener el deudor conocimiento de la transmisión del crédito con anterioridad a que este fuera reclamado, de manera el Tribunal Supremo ha exigido que el retrayente debe conocer en momento oportuno, cabal y completo no sólo la venta, sino todas sus condiciones, sin que baste la mera noticia de haberse ésta efectuado (S. 18 noviembre 1971 (R.J 1971, 4900)- (STS 21 marzo 1990, R. J 1990, 1716). En igual sentido la STS 3 de marzo 1998 (RJ 1998, 1128), 24 septiembre 1997 (R.J 1997, 6860), y 20 de mayo 1991 (R.J 1991, 3773).
Este conocimiento completo es poco frecuente, ya que en este tipo de operaciones generalmente se venden paquetes de miles de créditos, lo que dificulta la capacidad del deudor de conocer las condiciones del mismo, algo que el fondo buitre podrá utilizar a su favor, con el fin de impedir el ejercicio de la acción de retracto legal.
Para que pueda entenderse que se tienen los completos conocimientos requeridos para iniciar el cómputo del plazo retractual, en este caso el de nueve días que dispone el art. 1524, en concordancia con el 1522 CC, no basta la mera noticia de la transmisión, ni menos aún simples presumibles circunstancias posibilitadoras de conocimiento, a causa de que este, a los fines retractuales, ha de ser claro, preciso y sin aspectos dudosos, ni por tanto con precisión de que el retrayente tenga que acudir a indagaciones que legalmente no le vienen impuestas (STS 28 febrero 1989, R.J 1989, 1411)
En el caso de que se trate de un crédito litigioso el cual, en palabras del Tribunal Supremo (STS 151/2020, de 5 de marzo) es litigioso si existe una disputa judicial en curso que afecte a su existencia o exigibilidad, en definitiva «si se debe y es o no exigible el crédito”, si existe un proceso abierto sobre la exigibilidad o no del crédito en cuestión, éste podría considerarse litigioso, y por tanto, se podría ejercitar el mencionado derecho de retracto del art. 1535 del Código Civil, dentro del plazo de los nueve días siguientes a la reclamación del pago del crédito en cuestión.
Sobre la oposición a la ejecución del crédito hipotecario
En este punto es importante distinguir entre las dos partes del negocio de la cesión. Por un lado, tenemos al cedente, el banco, entidad regulada, y por otro al cesionario, el fondo buitre, entidad no regulada. Este aspecto es de máxima importancia, pues despliega serias consecuencias sobre el negocio jurídico de la cesión.
El hecho de que el fondo buitre sea un ente no regulado supone que al producirse la cesión del crédito hipotecario se produzca una desregulación del mismo, desmontando su protección pública, mutando el régimen jurídico de dicho contrato originario, que es el que personalizaba y singularizaba la relación jurídica obligatoria originaria, lo que hace preciso que para consolidar jurídicamente dicha cesión, el deudor otorgue su consentimiento, pues la falta de necesidad de dicho consentimiento sólo es aplicable a las entidades reguladas que se someten al régimen del mercado hipotecario conformado por normas como la Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios o la Ley 41/2007 de la hipoteca recargable.
Estaríamos en este caso en un supuesto típico de modificación extintiva, pues sólo las entidades financieras han de sujetarse al régimen del mercado hipotecario y, por tanto, cuando cambia el acreedor hipotecario, cambia necesariamente el régimen jurídico (no sería extintiva si fuese la cesión a otra entidad regulada, caso por ejemplo de las fusiones por absorción entre entidades financieras), por lo que sería de aplicación el artículo 1.204 del Código Civil, ya que la anterior obligación queda extinguida por cuanto que la antigua y la nueva son de todo punto incompatibles por cuanto el acreedor cedente tiene un régimen jurídico específico del que carecen los Fondos Buitre.
Al extinguirse la obligación principal (el crédito hipotecario) por novación extintiva, es adicionalmente de aplicación el artículo 1.207 del Código Civil y quedaría extinguida la fianza o aval (las obligaciones accesorias de la principal hipotecaria) que garantizaban la deuda originaria.
Sobre la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario
Otro posible motivo de oposición a la ejecución del crédito es la presencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario, una cláusula abusiva consiste en una condición incluida en el contrato que supone un importante desequilibrio de derechos y obligaciones en el contrato, en perjuicio de una de las partes (generalmente la más débil, el consumidor o usuario que contrata con la entidad). Algunas de las cláusulas más comunes en este tipo de contratos son las llamadas cláusulas suelo, las de vencimiento anticipado o las hipotecas multidivisas.
A este respecto, si tu contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas, la legislación establece la nulidad de las mismas, que deberá ser declarada por un tribunal, de manera que se eliminará del contrato como si ésta nunca hubiera existido, siendo preciso restituir los daños generados por ésta, tal y como lo establece la Ley 7/1998 de 13 de Abril sobre condiciones generales de la contratación y el Texto Refundido de la Ley General para la defensa de consumidores y usuarios.
Estas son algunas de las posibilidades que se abren ante la ejecución de un crédito que ha sido cedido por el banco a un fondo buitre, para más información no dude en ponerse en contacto con Iusfinder Abogados.
